Aluguel bate recorde e atrai fundos e fatia bilionária no país
Com 18,9 milhões de domicílios alugados, mercado brasileiro começa a chamar atenção de gestoras institucionais, mas ainda engatinha perto dos EUA
O número de moradias alugadas no Brasil chegou a 18,9 milhões em 2025, um salto de 54% em relação aos 12,2 milhões registrados em 2016, segundo dados da PNAD Contínua do IBGE citados pela revista Forbes. O movimento tem despertado o interesse de gestoras de fundos imobiliários e fundos de private equity, que enxergam espaço para crescer num segmento ainda pouco explorado no país.
A explicação para o avanço do aluguel passa pelos juros altos, que dificultam o acesso da classe média ao financiamento de imóveis novos. Maristella Val Diniz, sócia e responsável por relações com investidores da gestora GTIS Partners, afirmou à Forbes que esse público tem migrado para a locação ou para imóveis usados, o que fortalece a demanda por empreendimentos voltados especificamente para alugar.
Quem sente o efeito da mudança no mercado
Quem mora de aluguel em cidades grandes, como Belo Horizonte, faz parte de um contingente que cresce ano após ano. A casa própria ainda é maioria no país, respondendo por cerca de 60% das moradias, mas essa fatia recuou seis pontos percentuais na última década, conforme os dados do IBGE.
O tamanho desse mercado já impressiona: a consultoria Mordor Intelligence estima que o setor residencial brasileiro, somando vendas e contratos formais de locação, movimentou US$ 106,9 bilhões em 2026, equivalente a aproximadamente R$ 560 bilhões pela cotação atual.
Apesar do volume, os fundos imobiliários residenciais brasileiros, conhecidos como FIIs, ainda ocupam posição secundária diante de outros segmentos como galpões logísticos, shoppings e lajes corporativas. Anita Scal, diretora de investimentos imobiliários da gestora Rio Bravo, explicou à Forbes que os fundos residenciais de renda sofrem com baixa liquidez e retornos entre 9% e 9,5% ao ano, valores pouco atrativos quando a taxa básica de juros está em 14%.
Comparação com o mercado americano mostra distância
Nos Estados Unidos, os fundos equivalentes aos FIIs, chamados de REITs (Real Estate Investment Trusts), têm papel bem maior no segmento residencial. Lá, esses fundos representam entre 14% e 15% do total de REITs de capital próprio e somam um mercado estimado entre US$ 650 bilhões e US$ 700 bilhões, valor que ainda está distante da realidade brasileira.
No Brasil, quem já avançou mais nesse tipo de investimento foi o private equity, modalidade em que fundos compram participação direta em empresas ou projetos, e não cotas negociadas em bolsa como os FIIs. A GTIS Partners, por exemplo, desenvolveu cerca de 15 mil unidades residenciais em 30 empreendimentos ao longo de duas décadas de atuação no país.
Como funciona a movimentação da Kinea com ativos da Brookfield
Um dos movimentos mais recentes do setor é a aquisição, pela gestora Kinea, de 22 projetos residenciais que pertenciam à Brookfield. A operação vai formar o Kinea Plataforma Residencial, batizado de KNPL11, com R$ 1,9 bilhão em cotas seniores e mais R$ 800 milhões em cotas subordinadas.
O portfólio soma 4,5 mil unidades habitacionais. Desses projetos, 15 já estão em operação com taxa de ocupação de 93%, quatro começaram a operar recentemente e três ainda estão em obras, com entrega prevista para meados de 2027. Cerca de 70% dos empreendimentos ficam em São Paulo, e os demais se dividem entre Rio de Janeiro, Porto Alegre, Campinas e Contagem, na Grande Belo Horizonte.
A rentabilidade projetada para o fundo é de inflação (IPCA) mais 8,75% ao ano, podendo chegar a IPCA mais 9,75% dependendo do ritmo de vendas das unidades. A oferta é restrita a investidores qualificados, ou seja, pessoas com mais de R$ 1 milhão aplicados ou certificações profissionais reconhecidas pelo mercado financeiro, e tem prazo de captação até novembro. Brookfield e Kinea continuarão administrando os imóveis em conjunto.
O que muda para quem investe ou aluga em Belo Horizonte
Para o morador de Belo Horizonte que aluga um imóvel, a notícia não representa mudança imediata no dia a dia: os contratos residenciais seguem regidos pela lei do inquilinato, sem qualquer alteração anunciada nas fontes consultadas. O efeito prático, por enquanto, aparece no mercado financeiro, com Contagem entrando no radar de fundos residenciais de grande porte, como mostra a inclusão da cidade no portfólio da Kinea.
Para quem pensa em investir, a oferta do KNPL11 exige qualificação como investidor e capital relevante, o que deixa a maioria das pessoas físicas de fora por enquanto. Já para o pequeno investidor que acompanha fundos imobiliários na bolsa, a recomendação implícita nos dados é de cautela: os FIIs residenciais de renda ainda pagam menos que a taxa básica de juros, então a decisão de migrar recursos para esse segmento depende de queda expressiva da Selic, algo que as fontes não dão como certo nem projetam em prazo definido. Até lá, vale observar se novos fundos como o da Kinea conseguem entregar a rentabilidade prometida e se o número de domicílios alugados continua crescendo nos próximos levantamentos do IBGE.
Fontes consultadas
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